澳门商铺市场持续分化。澳门中原地产工商铺区域董事李肇成表示，2026 年第二季新口岸（ZAPE）区商铺空置率升至 13%，成为全澳门空置率最高的商圈；相较之下，皇朝区、北区及氹仔区空置率均有所改善。交易市场则仍显疲弱，上半年全澳商铺买卖仅录得约 149 宗成交，较去年同期下跌近 20%，目前成交物业回报率普遍维持在 4%以上。
各区商铺的表现也出现明显的分化，随着旅客持续回流，旅游核心商圈租金明显回升，中区平均尺租按年上升 44% 至 65 元，皇朝区亦上升约 10% 至 77元。不过，高士德、渡船街等以本地居民消费为主的传统民生区，空置率仍持续攀升，平均尺租仅约 20 元，反映不少商户更倾向进驻旅游人流稳定的核心商圈，而传统社区商圈的招商压力则持续增加。
卫星赌场退场 加速新口岸商圈调整
新口岸商铺空置率快速上升，与卫星赌场全面退场有明显的关联。澳门 11 间卫星赌场已于 2026 年初全数结业，结束了持续二十多年的卫星赌场合作模式，而过去依赖卫星赌场客流的新口岸酒店、餐饮及零售商户也率先感受到冲击。早于 2025 年中，便有逾 70 名新口岸商户联署陈情形容此为二十年来最严峻的经营危机，促请政府介入协调博彩企业延缓结业、或加大其社会责任承担。
有业界团体其后披露，卫星赌场结业消息一出，区内已陆续出现退租潮，周边餐饮、零售、酒店入住率、以及相关服务业都开始受到影响。卫星赌场过去一直是澳门博彩产业的重要补充，透过与持牌博企合作营运，不仅提供博彩服务，也支撑周边酒店、餐饮、零售及娱乐业的游客人流。随着新博彩法实施和卫星赌场模式的正式退出，澳门博彩市场正逐步转向由六家持牌博企直接营运的大型综合度假村，也导致市场资源与客流进一步集中。
政府推振兴措施 商户仍盼更多支援
面对商户压力，澳门特区政府自 2025 年起便推出多项纾困措施，包括 IP 主题社区项目、寻味新口岸市集等美食市集活动，以及联同外卖平台派发消费优惠券。根据澳门 ZAPE 工商业联会今年 4月报告，2025 年 12 月至 2026 年 3 月的优惠券计划共派发 180 万澳门币（约 22.3 万美元），带动了近 800 万澳门币（约 99.3万美元）消费 ，但该区约 580 间商铺中空置率仍高达 22%，远高于官方统计数字。业界因此进一步建议政府提供 30 万至 80 万澳门币（约 3.7 万至 9.9 万美元）不等的装修津贴以吸引商户进驻，并考虑延长赌场穿梭巴士至社区路线来带动客流。
尽管澳门博彩收入持续回升，但复苏效益并未平均扩散至各个商圈，旅客主要集中于路氹大型综合度假村及历史城区，依赖卫星赌场客源的新口岸则面临客流重新分配。博彩市场虽然逐渐回暖，但不同商圈的复苏速度已出现明显落差。
博彩复苏未带动所有商圈 人流持续集中旅游区
新口岸空置率的持续上升也突显出澳门博彩业复苏后的新课题，近年政府持续要求博企加大非博彩投资，希望能带动文化、会展、体育及社区经济发展，但从目前新口岸的情况来看，如何把大型综合度假村的人流带进周边社区，仍是澳门推动经济多元发展必须面对的问题。若相关政策未能有效改善客流分布，即使博彩收入持续增长，部分传统商圈仍可能面临长期空置压力。
氹仔空置率仅 2.3% 商业复苏呈两极化
相较新口岸的困境，氹仔区商铺空置率仅 2.3%，是全澳最低水平，反映当区强劲消费需求持续吸引商户进驻。这与非博彩消费数据回升的趋势一致：2026 年首季旅客非博彩消费按年升24.5% 至 244.3 亿澳门币（约 30.3 亿美元），但增长主要集中在不过夜旅客及国际客源，反映澳门非博彩产业的成长高度依赖旅客总量而非人均消费，短期来看，人流仍高度集中于主要旅游区，其他社区商圈要恢复过往荣景仍面临不小挑战。
澳门商业地产进入重新定价阶段
展望第三季，李肇成预期商铺成交仍将受压，交投将集中在关闸、氹仔、旅游区及赌场区等具实质消费支撑的区域，其余民生区铺位业主若要吸引投资者，价格恐需更明显下调。未来几季，新口岸能否恢复商业活力，除了取决于旅客结构是否改善，也将观察博彩企业会如何履行非博彩投资及社区发展承诺。对投资者而言，新口岸商铺市场的变化，也显示澳门商业地产正在重新调整价格。若未来空置率持续偏高，商铺租金及售价仍可能面临进一步调整；关闸、路氹及主要旅游区因客流基础较稳，预计仍会是投资资金较为青睐的商圈。
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